保障性住房再貸款工作，傳出重要消息。
6月12日，中國人民銀行在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，調(diào)研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經(jīng)驗，部署保障性住房再貸款推進工作。
會議提到，設(shè)立保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，是金融部門落實中共中央政治局關(guān)于統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房、推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措，有利于通過市場化方式加快推動存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機制。
會議強調(diào)，按照“政府指導(dǎo)、市場化運作”的思路，借鑒前期試點經(jīng)驗，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。加強制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督，堅持自愿參與、以需定購、合理定價，確保商業(yè)可持續(xù)，嚴格避免新增地方隱性債務(wù)，切實防范道德風(fēng)險。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，央行6月12日會議，深入落實了此前5月17日的政策精神，是對“以購代建”模式的重要支持，也意味著在此類工作中，金融支持正式進入到實操階段。
“會議明確，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，這一指示對于各地下一階段收購庫存房源和增加保障房房源，都將產(chǎn)生極強的指導(dǎo)作用。按照最新工作部署，預(yù)計今年三季度各地的去庫存工作將會加速落地。”嚴躍進稱。
對于何為保障房再貸款，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，創(chuàng)設(shè)新的貨幣政策工具，實現(xiàn)國家對于特定領(lǐng)域的扶持，這是近年來貨幣政策的新變化，也是在總量政策效果減弱，推進結(jié)構(gòu)性改革，提高貨幣政策效率的一種選擇。
其進一步表示，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，通過創(chuàng)設(shè)例如PSL，來支持棚改和三大工程，創(chuàng)設(shè)千億租賃貸款計劃，支持統(tǒng)購存量房源作為規(guī)模化租賃。創(chuàng)設(shè)新的貨幣政策工具，最大的特征是按照央行制定的用途，投向指定領(lǐng)域，利息較低。
“過去，再貸款是更加常態(tài)化的貨幣政策工具創(chuàng)新，主要是針對商業(yè)銀行貸款不積極，或受限于資本充足率等，央行貸款給商業(yè)銀行，后者再按照結(jié)構(gòu)化支持領(lǐng)域，投放貸款。此次再貸款，主要支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。”李宇嘉稱。
此前在5月17日下午國新辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，人民銀行副行長陶玲表示，央行將設(shè)立3000億保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
據(jù)了解，再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。
銀行可按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。央行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
在中指院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶看來，結(jié)合近幾年政府著力構(gòu)建住房保障體系，將消化存量房產(chǎn)與保障房供給相結(jié)合，是當(dāng)下消化存量房產(chǎn)的有效方式。
保租房方面，“十四五”期間，全國計劃籌集保租房870萬套（間），截至2023年底已籌集573萬套（間），2024-2025年保租房籌集仍剩余297萬套（間）的任務(wù)規(guī)模，體量仍較為龐大。配售型保障房方面，今年以來多地已公布了首批或2024年配售型保障房的建設(shè)和籌集計劃，國企收購未售項目作為配售型保障房有助于消化存量的同時，也可以避免新的保障房供應(yīng)壓力。
“過去各地供給保租房的方式，除新建外，不少來自于市場化長租公寓的‘納保’籌集。考慮到今明兩年保租房目標仍有一定缺口，未來若將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房，既可以加快保租房的籌集進度，也可以有效消化市場庫存，促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)。但相比‘納保’籌集的方式，國企收購存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房需要增量資金支持。從市場實踐來看，近幾年已有部分城市推進由國資平臺出手，直接收購開發(fā)商存量新房房源，改作租賃住房。”曹晶晶稱。
據(jù)中指院監(jiān)測信息，鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市均有收購房企新房用于保租房的相關(guān)實踐。配售型保障房方面，今年以來多地已經(jīng)公布了首批或2024年配售型保障房的建設(shè)和籌集計劃，國企收購未售項目作為配售型保障房有助于消化存量的同時也可以避免新的保障房供應(yīng)壓力。
“此類收儲型操作對于消化存量房產(chǎn)的作用更為直接，但對國資平臺的資金要求也更高，還會面臨項目選擇評估等問題。我們預(yù)計，圍繞消化存量房產(chǎn)的更加細化的配套政策將進一步落實相關(guān)部門接下來將有更多配套政策跟進，例如收購主體、收購規(guī)模及價格等。”曹晶晶補充道。
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