在監(jiān)管層持續(xù)推動(dòng)下，愈來(lái)愈多的城市鼓勵(lì)通過(guò)收儲(chǔ)方式“去庫(kù)存”。
據(jù)克而瑞以及記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有約30城出臺(tái)政策鼓勵(lì)收儲(chǔ)去庫(kù)存，包含廣州增城、武漢、杭州臨安區(qū)、貴陽(yáng)、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽廬江、臨滄、大理白族自治州等地。
“監(jiān)管層多次要求推進(jìn)存量房產(chǎn)消化等工作，后續(xù)收儲(chǔ)或?qū)⒓铀俾涞兀欢€城市將是收儲(chǔ)主戰(zhàn)場(chǎng)。”平安證券分析師表示。
方正證券也在研報(bào)中指出，目前央行針對(duì)“收儲(chǔ)”工作給出明確方向，未來(lái)資金支持力度進(jìn)一步加大，而多地收儲(chǔ)平臺(tái)均表示，接下來(lái)將加快商品房收儲(chǔ)動(dòng)作。
3000億再貸款的帶動(dòng)效應(yīng)
保障性住房再貸款支持國(guó)企收儲(chǔ)未售新房，是監(jiān)管部門支持存量商品房“去庫(kù)存”的重要舉措。
值得關(guān)注的是，雖然已有多地鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)商品房，但收購(gòu)究竟如何定價(jià)，目前尚未統(tǒng)一。
“從收購(gòu)房源的定價(jià)方面來(lái)看，目前多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確會(huì)按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。
其中，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購(gòu)買市場(chǎng)化商品房作為安置房源，房源交易單價(jià)以評(píng)估方式確定，采用成本法確定房源交易單價(jià)，原則上為“土地成本+建安成本”。
而惠州提出“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”，杭州臨安明確“以不超過(guò)周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià)”。
“收儲(chǔ)參與各方(地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行)訴求不一，對(duì)收購(gòu)價(jià)格、對(duì)象存在不同傾向。考慮到保障房需求主要集中在一二線，這意味著收儲(chǔ)將以一二線為主，銀行在信貸投放面臨壓力疊加一二線風(fēng)險(xiǎn)較小背景下，或不局限前期開發(fā)貸項(xiàng)目，開發(fā)商可能折價(jià)出售公寓或品質(zhì)較低住宅，地方國(guó)企在控制價(jià)格成本背景下可能通過(guò)招標(biāo)完成收儲(chǔ)，實(shí)現(xiàn)三方利益平衡。增城‘土地成本+建安成本’平價(jià)收購(gòu)方式，或難大規(guī)模推廣。”上述平安證券分析師表示。
有分析師指出，收儲(chǔ)未售新房在落地過(guò)程中也可能遇到收益難以覆蓋成本等問(wèn)題，導(dǎo)致地方政府動(dòng)力不足。
對(duì)此，央行在6月12日召開的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)上，明確下一步推進(jìn)保障性住房再貸款有關(guān)工作要做到“精準(zhǔn)支持、自愿參與、以需定購(gòu)、合理定價(jià)，確保商業(yè)可持續(xù)，嚴(yán)格避免新增地方隱性債務(wù)，切實(shí)防范道德風(fēng)險(xiǎn)。”
“央行此次對(duì)收儲(chǔ)工作的指導(dǎo)，明確地方政府應(yīng)降低實(shí)施主體的成本。參照鄭州案例， 政府給予一定補(bǔ)貼和貼息支持下，收儲(chǔ)工作能夠得到較好的收支平衡，從而加快各地收儲(chǔ)工作進(jìn)度。”方正證券分析師認(rèn)為。
而據(jù)中信證券測(cè)算，若重點(diǎn)35城與80城均將庫(kù)存去化周期降至18個(gè)月以下，收儲(chǔ)去庫(kù)存所需的資金體量分別為1.1萬(wàn)億元、1.8萬(wàn)億元。
上述央行會(huì)議指出，保障性住房再貸款額度3000億元、先到先得，未來(lái)可以根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善。
“3000億元再貸款額度可帶動(dòng)5000億貸款量，此次會(huì)議明確表示可根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善，這或意味著5000億資金僅為起點(diǎn)，隨著保交房進(jìn)入攻堅(jiān)時(shí)刻，后續(xù)資金投放力度可能還將加大。”上述方正證券分析師稱。
“收儲(chǔ)”如何激活樓市
自430政治局會(huì)議后，各地“去庫(kù)存”政策落地步伐有所加快。
4月30日，政治局會(huì)議明確提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”；5月17日，央行提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用于收儲(chǔ)已建成未出售的商品房，同時(shí)將2023年初設(shè)立的租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理。
隨后于6月7日，國(guó)常會(huì)再次強(qiáng)調(diào)要“著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施”。而在6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，強(qiáng)調(diào)著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存。
從整體基調(diào)上可以看出，各地正逐漸開啟新一輪“去庫(kù)存”舉措。
事實(shí)上，早在2023年年初，央行便設(shè)立1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃，支持8個(gè)城市（天津、成都、青島、重慶、福州、長(zhǎng)春、鄭州和濟(jì)南）試點(diǎn)市場(chǎng)化收購(gòu)存量住房，增加租賃住房供給。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計(jì)劃貸款余額為20億元。
“近兩年，試點(diǎn)城市已經(jīng)積累了部分成功經(jīng)驗(yàn)，可以為其他城市提供更多參考借鑒，這也有助于推動(dòng)3000億元保障性住房再貸款加快落地見效，加快去庫(kù)存。”中指院分析師表示。
對(duì)房企而言，陳文靜認(rèn)為，收購(gòu)市場(chǎng)未售新房后改建為保障房，有利于緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫(kù)存效果最為直接；其次多地將收儲(chǔ)對(duì)象定為已建成未出售商品房，也將有利于加快房企項(xiàng)目竣工節(jié)奏；此外，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。
“保障性住房再貸款支持國(guó)企收儲(chǔ)未售新房，是監(jiān)管部門支持存量商品房去庫(kù)存的第一步。”中指院分析師稱，支持國(guó)企收舊換新、允許土地調(diào)整規(guī)劃、支持收回或收購(gòu)已出讓閑置存量住宅用地等政策預(yù)計(jì)也是重要方向，未來(lái)配套政策有望逐步落地，以激活市場(chǎng)并幫助企業(yè)解困。
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