摘要：
周末市場出現(xiàn)關(guān)于央行、銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》的消息，和今年以來的涉房政策相比，“通知”中大的框架依然是“房住不炒”，其中對部分政策進行了細化，支持力度提升。
整體看，11日發(fā)布的“通知”，對房地產(chǎn)相關(guān)政策進行了細化和力度上的增強，和今年之前主要刺激需求相比有所轉(zhuǎn)變，如對于房企的支持有所增加，“兩道紅線”可以合理延期、新增融資若出現(xiàn)違約，在盡職情況下可以免責(zé)，對建筑業(yè)企業(yè)提供資金支持等，效果可能會好于之前，但次輪地產(chǎn)下行周期較長，幅度較大，信心修復(fù)可能需要時間，例如對房企資金支持上，其中的一些條件如剩余銷售回款能覆蓋相關(guān)融資等，均對于融資主體有較高要求，同時從防風(fēng)險角度看，資金提供方的積極性可能要在房地產(chǎn)市場整體環(huán)境明顯改善后，如商品房銷售持續(xù)增加或房價逐步企穩(wěn)等信號出現(xiàn)。
對黑色商品的影響，可以分位兩個階段，一是從中期看，房地產(chǎn)明年降幅收窄已經(jīng)是明確預(yù)期，只是恢復(fù)程度未知，此輪政策出臺一定程度提升對明年預(yù)期，相應(yīng)房地產(chǎn)用鋼消費情況也可能好轉(zhuǎn)，但新開工同比繼續(xù)下降的預(yù)期很難轉(zhuǎn)變，施工增速恢復(fù)情況依然是螺紋需求的關(guān)鍵，中期依然是持謹慎觀點；二是短期上，即在淡季期間，政策預(yù)期可能會不斷發(fā)酵，利多市場情緒，產(chǎn)業(yè)鏈整體庫存不高，預(yù)期修復(fù)可能會刺激補庫，對價格形成較強的支撐，不出現(xiàn)新的利空之下，未來幾周螺紋將維持震蕩偏強的走勢，不過當(dāng)前疫情仍反復(fù)，在利潤改善后鋼廠可能再次復(fù)產(chǎn)，因此在基差大幅收窄要注意盤面波動風(fēng)險。
正文
上周末，市場出現(xiàn)11月11日央行、銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》的消息，從文件內(nèi)容看，和今年以來的涉房政策相比，“通知”中大的框架依然是“房住不炒”，其中對部分政策進行了細化，支持力度提升。
去年以來有關(guān)房地產(chǎn)的支持政策以地方出臺居多，主要是以刺激銷售為主，包括降低首付比例、調(diào)整購房資格，中央部委層面的支持政策則主要是下調(diào)房貸基準利率、并對部分城市下調(diào)了最低購房貸款利率。同時，三季度以來，“保交付”成為政策主要的關(guān)注方向，例如由政策性銀行提供的2000億元保交付基金，地方上有鄭州市提供的100億元房地產(chǎn)紓困基金等。從數(shù)據(jù)看，政策效果一般，9月份全國房地產(chǎn)銷售面積同比下降16%，10月份居民新增中長期貸款同比降幅再次擴大，10月到11月前兩周30城房屋銷售同比減少23%，較9月降幅擴大12%，銷售恢復(fù)緩慢，房地產(chǎn)新開工面積同比降幅維持在44%附近，竣工、施工增速回升并不顯著。央行調(diào)查問卷顯示，三季度居民對房價上漲預(yù)期的占比降至14.8%，低于2015年一季度低點，對未來三個月增加購房支出的占比為17.1%，環(huán)比略增加不過仍是2017年二季度以來最低值，二線城市房價繼續(xù)下跌。因此，前期政策主要是刺激需求，但需求一是受到房企違約、停工增加的擔(dān)憂而下降，二是疫情影響下，居民自身對購房較為謹慎，特別是在一線以外的城市房價不斷下跌的情況下，相比之前兩輪的刺激，本輪刺激見效的時間明顯拉長，而出口增速開始確定性見到拐點可能是政策力度提升的主要觸發(fā)因素。
11日發(fā)布的“通知”和之前的政策相比，主要的思路比較一致，其中有保交樓、做好受困房企風(fēng)險處置工作、加大住房租賃支持以及對房企資金的支持。這其中，有以下幾點：
1、政策性銀行的保交樓資金支持前期已有涉及，后續(xù)關(guān)注是否資金量會增加。
2、政策性銀行提供的專項借款確定后，鼓勵如商業(yè)銀行積極提供配套融資，不過這一條是有前提條件的，就是剩余銷售回款能覆蓋專項借款及配套融資或者是相關(guān)的融資能落實還款來源，由于房價違約及停工緩建項目較多的情況已持續(xù)較長時間，因此對于多數(shù)項目而言能否滿足條件還有待驗證，可能是存在難度。不過“通知”中也提到了，對于新發(fā)放融資形成不良的，如果盡職可以免責(zé)，這有利于提升相關(guān)主體的積極性。
3、對出險房企的風(fēng)險處置、收并購和前期相比變動較小。
4、居民方面的還貸政策進行了優(yōu)化，如受疫情影響可以協(xié)商延期，也是避免出現(xiàn)系統(tǒng)風(fēng)險。
5、對銀行“兩道紅線”政策進行了優(yōu)化。“通知”中提出了延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排，對受疫情等原因不能如期滿足的金融機構(gòu)可以合理延長過度期。“兩道紅線”是央行、銀保監(jiān)會20年底出臺了關(guān)于銀行涉房貸款的要求，主要是房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比，不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的相應(yīng)上限。因此，如果延長過度期，對房企資金端還是比較有利，但政策持續(xù)的情況下，影響還是會持續(xù)。
6、房地產(chǎn)貸款投放上，“通知”提出要對民營和國有房企一視同仁，今年以來民營房企融資難度增大，無論是債權(quán)融資還是銀行貸款方面，但通知中也提到是對于“整理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好”以及“短期面臨財務(wù)困難、財務(wù)總體健康”的主體，房企今年違約較多，因此實際執(zhí)行情況還要具體看待，預(yù)計資金支持明顯增多，可能是要看到房地產(chǎn)大環(huán)境及數(shù)據(jù)的持續(xù)好轉(zhuǎn)，例如銷售明顯增加且持續(xù)一段時間。
7、“通知”中提到了要對建筑企業(yè)提供資金支持，可能是為了完成“保交樓”的任務(wù)，這也有助于房建項目恢復(fù)施工，和前期政策相比更為直接。
整體看，11日發(fā)布的“通知”，對房地產(chǎn)相關(guān)政策進行了細化和力度上的增強，和今年之前主要刺激需求相比有所轉(zhuǎn)變，如對于房企的支持有所增加，“兩道紅線”可以合理延期、新增融資若出現(xiàn)違約，在盡職情況下可以免責(zé)，對建筑業(yè)企業(yè)提供資金支持等，效果可能會好于之前，但次輪地產(chǎn)下行周期較長，幅度較大，信心修復(fù)可能需要時間，例如對房企資金支持上，其中的一些條件如剩余銷售回款能覆蓋相關(guān)融資等，均對于融資主體有較高要求，同時從防風(fēng)險角度看，資金提供方的積極性可能要在房地產(chǎn)市場整體環(huán)境明顯改善后，如商品房銷售持續(xù)增加或房價逐步企穩(wěn)等信號出現(xiàn)。
對黑色商品的影響，可以分位兩個階段，一是從中期看，地產(chǎn)明年降幅收窄已經(jīng)是明確預(yù)期，只是恢復(fù)的幅度未知，次輪政策的出臺一定程度提高對明年的預(yù)期，相應(yīng)地產(chǎn)用鋼消費情況也可能好轉(zhuǎn)，但新開工同比繼續(xù)下降的預(yù)期暫時不便，施工增速恢復(fù)情況依然是螺紋需求的關(guān)鍵，中期依然是持謹慎看法。一是淡季期間，政策預(yù)期可能會不斷發(fā)酵，利多市場情緒，產(chǎn)業(yè)鏈整體庫存不高，預(yù)期修復(fù)可能會刺激補庫，對價格形成較強的支撐，不出現(xiàn)新的利空之下，會帶動螺紋價格偏強運行。
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