近日，一份落款為央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》在市場(chǎng)上傳開。有多家媒體進(jìn)行了報(bào)道，并通過(guò)相關(guān)方證實(shí)了該文件的真實(shí)性。
據(jù)媒體報(bào)道，在這份通知中，有關(guān)主管部門主要圍繞保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓金融服務(wù)”以及積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策和加大住房租賃金融支持力度等方面部署工作。具體要點(diǎn)如下：
一、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。
1.穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
2.支持個(gè)人住房貸款合理需求。合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。
3.穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放。
4.支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期，調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。
5.保持債券融資基本穩(wěn)定，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。
6.保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。
二、積極做好“保交樓”金融服務(wù)。
7.支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款。專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住字項(xiàng)目加快建設(shè)交付。
8.鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。
三、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置。
9.做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持。鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。
10.積極探索市場(chǎng)化支持方式。對(duì)于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付。
四、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益。
11.鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息。對(duì)于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人，以及因購(gòu)房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場(chǎng)化。法治化原則與購(gòu)房人自主開展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整。
對(duì)于惡意逃廢金融債務(wù)的行為，依法依規(guī)予以處理，維護(hù)良好市場(chǎng)秩序。
12.切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益。個(gè)人住房貸款已調(diào)整還款安排的，金融機(jī)構(gòu)按新的還款安排報(bào)送信用記錄;經(jīng)人民法院判決、裁定認(rèn)定應(yīng)予調(diào)整的，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院生效判決、裁定等調(diào)整信用記錄報(bào)送，已報(bào)送的予以調(diào)整。
五、階段性調(diào)整部分金融管理政策。
13.延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排。對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。
14.階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策。相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要用好人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已出臺(tái)的適用于主要商業(yè)銀行、全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動(dòng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清。
六、加大住房租賃金融支持力度。
15.優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。
16.拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。
支持住房租售企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項(xiàng)用于租賃生房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，鼓品商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。
值得注意的是，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了密集利好政策， 其中最重磅的要屬這一份“16條措施”。
那么“16條措施”對(duì)房地產(chǎn)及黑色系會(huì)有怎樣的影響呢?
銀河期貨黑色研究總監(jiān)尉俊毅告訴期貨日?qǐng)?bào)記者，本次“16條措施”將對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，其中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策有了重大轉(zhuǎn)向，減少了商業(yè)銀行的顧慮，為后期房貸投放工作提供了充足空間，民營(yíng)房企有望逐步走出困境，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間居民購(gòu)房信心也會(huì)得到提振。另外，預(yù)計(jì)隨著民營(yíng)企業(yè)持續(xù)獲得融資支持，房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)流動(dòng)性壓力有望緩解。
方正中期期貨螺紋鋼研究員湯冰華也認(rèn)為，有關(guān)措施會(huì)進(jìn)一步改善當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)明年黑色商品需求的預(yù)期，房地產(chǎn)支持政策在前期以地方為主的基礎(chǔ)上，目前已過(guò)渡至國(guó)家層面，力度相比前期的降低部分城市最低貸款利率、下調(diào)LPR等政策，進(jìn)一步細(xì)化和加強(qiáng)，特別是對(duì)房企融資的支持力度提升，同時(shí)也對(duì)疫情影響下部分居民的還貸政策進(jìn)行了優(yōu)化，保障購(gòu)房者利益。但同時(shí)，“房住不炒”依然是主要基調(diào)，房企“三道紅線”及銀行“兩道紅線”也依然存在，因此政策端還是以防風(fēng)險(xiǎn)為主，并未脫離去年以來(lái)大的支持框架。其中，通知中要求對(duì)民營(yíng)房企的貸款支持要一視同仁，積極協(xié)商存量貸款展期，這有利于房企重新通過(guò)銀行進(jìn)行融資，同時(shí)債券融資在前期公布的“第二支箭”的支持后，此次也提出對(duì)兌付有困難的合理展期置換，并鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，預(yù)計(jì)未來(lái)房企的融資渠道可能會(huì)更為順暢，有助于緩解其緊張的資金情況，從而使停工項(xiàng)目復(fù)工，完成“保交付”的任務(wù)，房地產(chǎn)施工預(yù)計(jì)會(huì)逐步好轉(zhuǎn)，竣工增速提升。
“此次‘16條措施’主要可分為三個(gè)層面的穩(wěn)發(fā)展舉措，我們認(rèn)為核心還是圍繞著資金層面的維穩(wěn)展開的，包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放和房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的支持，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策的階段性優(yōu)化，以及對(duì)個(gè)人住房貸款合理需求的支撐。總體來(lái)看對(duì)房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向并沒(méi)有改變，還是要通過(guò)保房企實(shí)現(xiàn)保交樓，逐步提振購(gòu)房者心態(tài)的恢復(fù)。”海通期貨黑色系研究員邱怡宏說(shuō)。
對(duì)于黑色系后市，邱怡宏則認(rèn)為，當(dāng)前鋼企盈利率維持在20%以下的低位，利潤(rùn)格局較差疊加鋼企原材料保持低位，使得鋼企生產(chǎn)積極性持續(xù)受到制約，需求也依然維持同期低位運(yùn)行，螺紋鋼和熱卷表觀消費(fèi)均有所走弱，但螺紋鋼同比去年仍有小幅增長(zhǎng)，且區(qū)域化同比優(yōu)勢(shì)依然存在，庫(kù)存依然維持去化走勢(shì)，因此低庫(kù)存仍然是對(duì)鋼價(jià)最有力的支撐，基本面矛盾并不算突出。從房地產(chǎn)政策導(dǎo)向來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)步入新階段是不爭(zhēng)的事實(shí)，但房企信心的恢復(fù)以及資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)還需要一定時(shí)間來(lái)消化，因此需求彈性整體繼續(xù)收窄仍是大概率事件，“弱現(xiàn)實(shí)、強(qiáng)預(yù)期”格局短期仍將存在，鋼材基差仍有繼續(xù)收斂預(yù)期。
此次“16條措施”在一定程度會(huì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)羸弱的現(xiàn)狀，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)一年半的下行后，市場(chǎng)企穩(wěn)預(yù)期提升，對(duì)黑色系商品的實(shí)際影響短期應(yīng)該不會(huì)顯現(xiàn)，但可能會(huì)改善對(duì)明年的需求預(yù)期，從情緒上看，將使上周以來(lái)的市場(chǎng)樂(lè)觀情況延續(xù)。“目前黑色產(chǎn)業(yè)鏈整體庫(kù)存不高，因此需求預(yù)期若進(jìn)一步改善，可能會(huì)刺激產(chǎn)業(yè)鏈補(bǔ)庫(kù)，利多現(xiàn)貨價(jià)格。同時(shí)需求淡季臨近，在政策實(shí)際影響難以驗(yàn)證的情況下，黑色商品盤面或再度先行，反映這種預(yù)期。”湯冰華說(shuō)。
對(duì)建材相關(guān)板塊影響幾何呢?
方正中期期貨玻璃高級(jí)研究員魏朝明說(shuō)，年初以來(lái)建材板塊顯著偏弱，房地產(chǎn)后周期諸多品種未能兌現(xiàn)竣工邏輯，玻璃、PVC等品種領(lǐng)跌黑色建材板塊。盡管前期庫(kù)存高企，諸多因素影響需求釋放，玻璃過(guò)去4個(gè)月仍然在內(nèi)生性需求的帶動(dòng)下維持產(chǎn)銷平衡。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金面從預(yù)期到實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)好，竣工端需求釋放的短板被補(bǔ)齊，玻璃年末需求釋放可以期待。在當(dāng)前現(xiàn)貨價(jià)格低于生產(chǎn)成本、期貨定價(jià)低于現(xiàn)貨的格局下，玻璃期貨盤面向現(xiàn)貨靠攏修復(fù)基差是可以期待的，庫(kù)存去化速度將決定行情的高度。已售商品房的竣工交付需求有望發(fā)力，但居民購(gòu)買力和房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒仍有待改善，短期新房銷售及新開工轉(zhuǎn)暖尚需時(shí)日。
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