11月份以來，房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)政策“三支箭”陸續(xù)落地，疊加“金融十六條”等穩(wěn)樓市政策影響，由于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期的縮表，各地方供給土地的意愿比較強(qiáng)烈，土地市場迎來機(jī)遇。各項(xiàng)政策不斷推出，尤其是疫情防控政策的優(yōu)化和按揭貸款利率的下調(diào)，預(yù)計(jì)很有可能推動房地產(chǎn)市場需求在2023年初明顯復(fù)蘇。
我們認(rèn)為在節(jié)后房地產(chǎn)企業(yè)即將迎來一個(gè)難得的機(jī)遇，即低廉的土地價(jià)格和行將復(fù)蘇的銷售組合。未來6個(gè)月是否能在取得股權(quán)融資和適當(dāng)增加杠桿利用，可能是決定企業(yè)未來發(fā)展前景的關(guān)鍵。
在土拍方面，北京第四批集中供地?zé)岫瘸A(yù)期，在剛剛收官的北京四批次集中供地中，地價(jià)、現(xiàn)房銷售面積雙雙觸頂成交。在業(yè)界看來，北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期，或?yàn)橥恋厥袌鰩硇碌男盘枴Ｍ瑫r(shí)多地推出第五批次集中供地計(jì)劃，杭州、武漢等地的第四輪集中土拍也收官，無錫更是率先完成第五輪集中土拍，城市之間表現(xiàn)出了不同的特點(diǎn)。11月30日，長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)發(fā)布《長沙市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告》，正式開啟長沙市2022年第五批次集中供地，共掛牌13宗國有建設(shè)用地。另有南京、武漢、蘇州等地也推出了第五批次集中供地計(jì)劃，部分地區(qū)出讓地塊總金額較高。
值得關(guān)注的是，不同于2021年22城步伐統(tǒng)一地“只賣三次地”，今年不僅多地早早宣布將集中供地次數(shù)增加至四次，更是有不少諸如無錫的城市已經(jīng)安排上了五輪土拍。隨著房地產(chǎn)政策的放松，我們預(yù)估2023年房地產(chǎn)開工將會好于2022年。
隨著土拍頻率、金額的增加，預(yù)計(jì)明年將會直接帶動新開工率、擴(kuò)大開工面積，進(jìn)而直接拉動鋼材的需求，對用鋼需求而言，新開工與在建是兩個(gè)重要指標(biāo)，其中，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地后需要3個(gè)月左右的時(shí)間可以逐步轉(zhuǎn)化為新開工階段，新開工階段的用鋼密度相對較高。當(dāng)前國家政策在地產(chǎn)的利好重點(diǎn)并不在增加地產(chǎn)新開工，而是通過刺激終端市場購房消費(fèi)來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，確保房地產(chǎn)企業(yè)有足夠資金來完成現(xiàn)有項(xiàng)目。而對于明年房地產(chǎn)行業(yè)用鋼需求而言，新開工有增量預(yù)期、在建面積大概率轉(zhuǎn)降為升，可以說地產(chǎn)利好將會提振用鋼需求，進(jìn)一步推升鋼材價(jià)格。
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