2022年對房地產(chǎn)市場來說，注定是極不平凡的一年。全年房地產(chǎn)市場延續(xù)了2021年下半年以來的下行態(tài)勢，近幾個月來出現(xiàn)加速下滑，成為影響經(jīng)濟運行中一個重大風險因素。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟增長、就業(yè)、財稅、居民財富、金融穩(wěn)定都有重要影響。展望2023年，各方應(yīng)在進一步落實現(xiàn)有調(diào)控舉措基礎(chǔ)上，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，有效防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風險，進一步從供需兩端加大政策力度，預計房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有進一步發(fā)力空間。
回首2022年，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，多項房地產(chǎn)指標下滑明顯。2022年1月至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.8%，商品房銷售面積同比下降23.3%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)今年以來持續(xù)下降。11月份，商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)降勢，一些房企在2022年面臨流動性困難。應(yīng)該說，2022年我國房地產(chǎn)市場一直在寒冬中徘徊。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中各個環(huán)節(jié)的企業(yè)，都面臨不小困境。房價下行的城市較多，購房者觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)受到阻礙。
與市場持續(xù)下行相對應(yīng)的是，旨在促市場企穩(wěn)回暖的房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺。12月26日，東莞宣布進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，解除限購，加強限售，可以看出，政策目的在于支持剛性和改善性住房需求，同時堅持“房住不炒”。實際上，今年以來，各地“因城施策”“一城一策”，很多城市都松綁過去的限制性政策，促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的政策可謂應(yīng)出盡出，包括放松限購、限貸、限售、限價，以及調(diào)整住房公積金政策，出臺“一人購房全家?guī)汀钡裙膭钫撸雠_棚改房票安置政策，減免住房轉(zhuǎn)讓稅費，發(fā)放住房補貼等舉措。
針對一些房地產(chǎn)開發(fā)項目逾期難交付，有關(guān)部門和各地方政府積極推進“保交樓”保障購房者權(quán)益。全力以赴“保交樓”有助于重塑市場信心。有關(guān)部門針對已售逾期難交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目，推出較大規(guī)模的政策性銀行專項借款正在落地見效。進入11月份，房地產(chǎn)金融政策不斷，央行、銀保監(jiān)會推出“金融16條”。隨后，信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。本輪房地產(chǎn)調(diào)控的特點是從供需兩端齊發(fā)力，既有針對需求端限制性措施的放松，以及降低首付和房貸利率等舉措，又有針對供給端房地產(chǎn)開發(fā)項目和房地產(chǎn)企業(yè)拓寬資金來源的支持措施。
房地產(chǎn)市場在過去20多年經(jīng)歷了飛速發(fā)展，對經(jīng)濟增長的支撐作用十分明顯。近一年多以來的房地產(chǎn)市場調(diào)整，教訓十分深刻。過去房價上漲過快，風險積聚，住房在一些城市出現(xiàn)供需失衡。對于許多購房者而言，更看重住房的投資屬性，居民負債率上升過快，住房在居民財富的占比一直居高不下。同時，行業(yè)也形成了高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)的模式，房企也因此在本輪調(diào)整過程中暴露了風險，防范和化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風險，已經(jīng)成為有效防范和化解重大經(jīng)濟金融風險的重要內(nèi)容。
應(yīng)充分認識到，未來房地產(chǎn)市場需要進一步發(fā)展，也有繼續(xù)實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的空間。有人認為，到現(xiàn)在這個階段，房地產(chǎn)市場不會再有太多發(fā)展機遇了，這種認識是片面的。房地產(chǎn)始終是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其鏈條長、涉及面廣，對于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。同時，我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。
針對當前房地產(chǎn)行業(yè)的下行態(tài)勢，需采取更大力度政策舉措，支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。近期密集出臺的政策措施逐步見效的同時，相關(guān)調(diào)控政策仍有進一步完善的空間。需要研究出臺新的政策舉措，改善房企資產(chǎn)負債，有效增加住房供給。還需研究中長期治本之策。深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，擺脫多年來“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。
我們有理由相信，房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時間深度調(diào)整，在多重政策作用下，在經(jīng)濟發(fā)展總體向好的大背景下，有望走出低谷，進入平穩(wěn)發(fā)展階段。
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