政治局會議提出要“優(yōu)化增量住房”大背景下，近段時間多個城市出臺減少公攤面積新規(guī)，市場再度引發(fā)對公攤面積的討論。
有市場消息稱，2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內(nèi)容包括：減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等。
對此，深圳市規(guī)劃和自然資源局方面向記者表示，相關(guān)文件預計將于下周在官網(wǎng)上發(fā)布，具體內(nèi)容以發(fā)布文件為準。
事實上，除深圳外，廣東的佛山、惠州、清遠等地，先后出臺了住宅用地的計容面積和公攤新規(guī)。肇慶則宣布實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。
分析人士認為，調(diào)整公攤面積和計容面積、提高得房率新規(guī)，已成為樓市調(diào)控的新手段，未來預計還有更多城市跟進調(diào)整相關(guān)政策。
對于出臺相關(guān)政策的原因，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，監(jiān)管層提出要“優(yōu)化增量住房”，而優(yōu)化增量就是要提高新增供應的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。
“上述城市出臺的計容面積和公攤新規(guī)，本質(zhì)上是通過增加套內(nèi)面積、實際使用面積，從而降低購房的價格和成本，變相降低房價，這些措施有利于提升買家購房積極性。”李宇嘉表示，得房率得以提升的項目，會較其他項目具有更強的競爭力，因單價較低、去化速度快，也會提振開發(fā)商拿地的積極性。
深圳新增住宅將減少公攤面積
記者獲悉，《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》自2014年發(fā)布以來，先后經(jīng)歷了4次修訂。
本次修訂主要集中在7個方面，其中第3點提到，結(jié)合高密度、高容量發(fā)展下的城市建筑現(xiàn)狀及設(shè)計創(chuàng)新，優(yōu)化了綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計算方式，優(yōu)化建筑面積管控方式，簡化凹槽、室外透空等條款。
其中最值得關(guān)注的是，過去深圳計入“公攤”面積的兩大部分，將把避難層、機房等公共空間列為“不計容面積”。
也就是說，本次修訂后，深圳新增住宅的公攤面積會減少，得房率將有效提高。
與此同時，深圳在住宅戶型設(shè)計上也進行了調(diào)整。2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》增加“計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。
此前規(guī)定陽臺的進深不能超過2.4米，修訂后陽臺可以把進深做大，對超過2.4米部分計入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進深也由0.6米增加至0.8米。這意味著住宅的“飄窗”面積將可加大一圈。
此外，2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》進行了“限高”，即新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）中主導用途的建筑高度不得超過250米，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。
據(jù)了解，過去深圳的建筑設(shè)計受高密度城市和城市更新成本等影響，超高層住宅不斷涌現(xiàn)。修訂后，低容積率小區(qū)、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產(chǎn)品將有望回歸，滿足市民更多改善性需求。
“深圳出臺新版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》，是踐行建設(shè)‘好房子’的具體表現(xiàn)，將進一步滿足購房者對建設(shè)標準高、品質(zhì)好的樓盤的期望。對開發(fā)企業(yè)而言，得房率高的項目更有競爭力。對于購房者而言，房屋的得房率提高，套內(nèi)面積增大，購買相同價位的住房可獲得更多使用面積，居住舒適度將有所提升。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。
提高得房率或成新趨勢
事實上，公眾對公攤面積的問題討論已久。
從政策導向來看，今年4月30日，中央政治局會議強調(diào)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。本次會議，將建設(shè)“好房子”提升到新的高度，“好房子”建設(shè)將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。
在全國，最近很多城市已經(jīng)著手落地中央精神，開始修訂公攤面積計算新規(guī)，提高得房率。
5月13日，惠州自然資源局印發(fā)《市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，其中提到，“建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，不納入公攤面積”、“面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積”。
同日，佛山也發(fā)布13條樓市新政措施，其中提到，新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽臺的“折半”計容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。
“本質(zhì)上，計容面積和公攤新政并不是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是調(diào)整規(guī)劃指標以滿足提高購房者的福利水平。”李宇嘉表示。
多位受訪分析師告訴記者，減少公攤面積、提升得房率是未來的調(diào)控趨勢，但應該會逐步過渡。陳文靜也認為，未來，各地將繼續(xù)落實“好房子”建設(shè)要求，預計將有更多城市跟進出臺相關(guān)舉措。
隨著越來越多的城市跟進優(yōu)化相關(guān)措施，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預計，未來全國公攤系數(shù)很可能會出現(xiàn)大變，新的戶型體系即將到來，也會迎來新的市場變局。購房者將能夠買到得房率更高的戶型和設(shè)計更好的產(chǎn)品，但二手房或者開發(fā)商已經(jīng)入市的項目，會受到?jīng)_擊。
其進一步表示，當前北京等城市已經(jīng)出售的限競房89平米小三居較為局促，得房率只有75%左右，而近期開發(fā)商新規(guī)劃的戶型得房率已經(jīng)普遍超過80%。
“參考廣州經(jīng)驗來看，修訂公攤面積政策利好開發(fā)商新拿地塊和購買該項目的消費者。但對之前已經(jīng)入市但未開發(fā)或銷售的項目，因在容積率或公攤方面沒有優(yōu)勢，導致后者在去化時面臨一定的壓力，特別是距離相近的項目。”李宇嘉稱。
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