近日，一份落款為央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》在市場上傳開。有多家媒體進行了報道，并通過相關方證實了該文件的真實性。
據(jù)媒體報道，在這份通知中，有關主管部門主要圍繞保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓金融服務”以及積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策和加大住房租賃金融支持力度等方面部署工作。具體要點如下：
一、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。
1.穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
2.支持個人住房貸款合理需求。合理確定當?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機構結合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。
3.穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放。
4.支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下鼓勵金融機構與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期，調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。
5.保持債券融資基本穩(wěn)定，支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。
6.保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。
二、積極做好“保交樓”金融服務。
7.支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。專項用于支持已售逾期難交付住字項目加快建設交付。
8.鼓勵金融機構提供配套融資支持。鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。
三、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置。
9.做好房地產(chǎn)項目并購金融支持。鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目。
10.積極探索市場化支持方式。對于部分已進入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風險、自負盈虧原則，一企一策協(xié)助推進項目復工交付。
四、依法保障住房金融消費者合法權益。
11.鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息。對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，金融機構可按市場化。法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進行延期展期等調整。
對于惡意逃廢金融債務的行為，依法依規(guī)予以處理，維護良好市場秩序。
12.切實保護延期貸款的個人征信權益。個人住房貸款已調整還款安排的，金融機構按新的還款安排報送信用記錄；經(jīng)人民法院判決、裁定認定應予調整的，金融機構根據(jù)人民法院生效判決、裁定等調整信用記錄報送，已報送的予以調整。
五、階段性調整部分金融管理政策。
13.延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機構，基于實際情況并經(jīng)客觀評估，合理延長其過渡期。
14.階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策。相關金融機構要用好人民銀行、銀保監(jiān)會已出臺的適用于主要商業(yè)銀行、全國性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動房地產(chǎn)風險市場化出清。
六、加大住房租賃金融支持力度。
15.優(yōu)化住房租賃信貸服務。
16.拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。
支持住房租售企業(yè)發(fā)行信用債券和擔保債券等直接融資產(chǎn)品，專項用于租賃生房建設和經(jīng)營，鼓品商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設貸款和經(jīng)營性貸款投放，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。
值得注意的是，近期房地產(chǎn)市場迎來了密集利好政策， 其中最重磅的要屬這一份“16條措施”。
那么“16條措施”對房地產(chǎn)及黑色系會有怎樣的影響呢？
銀河期貨黑色研究總監(jiān)尉俊毅告訴期貨日報記者，本次“16條措施”將對當前房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，其中對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策有了重大轉向，減少了商業(yè)銀行的顧慮，為后期房貸投放工作提供了充足空間，民營房企有望逐步走出困境，預計未來一段時間居民購房信心也會得到提振。另外，預計隨著民營企業(yè)持續(xù)獲得融資支持，房地產(chǎn)行業(yè)短期內流動性壓力有望緩解。
“此舉措將有利于緩解房地產(chǎn)行業(yè)特別是民營房企融資困難的問題。上周五A股與H股市場上的地產(chǎn)公司掀起集體漲停潮，而以旭輝控股集團為代表的前期跌幅較大的民營類房地產(chǎn)公司漲幅遠遠超出行業(yè)平均漲幅，多只個股單日漲幅超50%，體現(xiàn)了市場對民營房企預期大幅改善的態(tài)度。隨著政策逐步實施落地，民營企業(yè)房地產(chǎn)項目的合理融資需求將得到滿足，其購地積極性將逐步回升，同時市場對于企業(yè)與行業(yè)資金方面的擔憂將得到緩解，房地產(chǎn)市場整體特別是供給方的活躍度和積極性將逐步回升。”光大期貨金融期貨研究員韓穎朗說。
方正中期期貨螺紋鋼研究員湯冰華也認為，有關措施會進一步改善當前市場對明年黑色商品需求的預期，房地產(chǎn)支持政策在前期以地方為主的基礎上，目前已過渡至國家層面，力度相比前期的降低部分城市最低貸款利率、下調LPR等政策，進一步細化和加強，特別是對房企融資的支持力度提升，同時也對疫情影響下部分居民的還貸政策進行了優(yōu)化，保障購房者利益。但同時，“房住不炒”依然是主要基調，房企“三道紅線”及銀行“兩道紅線”也依然存在，因此政策端還是以防風險為主，并未脫離去年以來大的支持框架。其中，通知中要求對民營房企的貸款支持要一視同仁，積極協(xié)商存量貸款展期，這有利于房企重新通過銀行進行融資，同時債券融資在前期公布的“第二支箭”的支持后，此次也提出對兌付有困難的合理展期置換，并鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，預計未來房企的融資渠道可能會更為順暢，有助于緩解其緊張的資金情況，從而使停工項目復工，完成“保交付”的任務，房地產(chǎn)施工預計會逐步好轉，竣工增速提升。
“此次‘16條措施’主要可分為三個層面的穩(wěn)發(fā)展舉措，我們認為核心還是圍繞著資金層面的維穩(wěn)展開的，包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放和房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的支持，對房地產(chǎn)項目并購融資政策的階段性優(yōu)化，以及對個人住房貸款合理需求的支撐。總體來看對房地產(chǎn)的政策導向并沒有改變，還是要通過保房企實現(xiàn)保交樓，逐步提振購房者心態(tài)的恢復。”海通期貨黑色系研究員邱怡宏說。
對于黑色系后市，邱怡宏則認為，當前鋼企盈利率維持在20%以下的低位，利潤格局較差疊加鋼企原材料保持低位，使得鋼企生產(chǎn)積極性持續(xù)受到制約，需求也依然維持同期低位運行，螺紋鋼和熱卷表觀消費均有所走弱，但螺紋鋼同比去年仍有小幅增長，且區(qū)域化同比優(yōu)勢依然存在，庫存依然維持去化走勢，因此低庫存仍然是對鋼價最有力的支撐，基本面矛盾并不算突出。從房地產(chǎn)政策導向來看，房地產(chǎn)行業(yè)步入新階段是不爭的事實，但房企信心的恢復以及資產(chǎn)負債表的修復還需要一定時間來消化，因此需求彈性整體繼續(xù)收窄仍是大概率事件，“弱現(xiàn)實、強預期”格局短期仍將存在，鋼材基差仍有繼續(xù)收斂預期。
此次“16條措施”在一定程度會改善房地產(chǎn)市場羸弱的現(xiàn)狀，經(jīng)過長達一年半的下行后，市場企穩(wěn)預期提升，對黑色系商品的實際影響短期應該不會顯現(xiàn)，但可能會改善對明年的需求預期，從情緒上看，將使上周以來的市場樂觀情況延續(xù)。“目前黑色產(chǎn)業(yè)鏈整體庫存不高，因此需求預期若進一步改善，可能會刺激產(chǎn)業(yè)鏈補庫，利多現(xiàn)貨價格。同時需求淡季臨近，在政策實際影響難以驗證的情況下，黑色商品盤面或再度先行，反映這種預期。”湯冰華說。
對建材相關板塊影響幾何呢？
方正中期期貨玻璃高級研究員魏朝明說，年初以來建材板塊顯著偏弱，房地產(chǎn)后周期諸多品種未能兌現(xiàn)竣工邏輯，玻璃、PVC等品種領跌黑色建材板塊。盡管前期庫存高企，諸多因素影響需求釋放，玻璃過去4個月仍然在內生性需求的帶動下維持產(chǎn)銷平衡。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金面從預期到實質性轉好，竣工端需求釋放的短板被補齊，玻璃年末需求釋放可以期待。在當前現(xiàn)貨價格低于生產(chǎn)成本、期貨定價低于現(xiàn)貨的格局下，玻璃期貨盤面向現(xiàn)貨靠攏修復基差是可以期待的，庫存去化速度將決定行情的高度。已售商品房的竣工交付需求有望發(fā)力，但居民購買力和房地產(chǎn)市場情緒仍有待改善，短期新房銷售及新開工轉暖尚需時日。
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